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只减不增,市场吃下“定心丸”

发布时间: 2016-03-26 07:54:27 来源: 作者:
娱乐吧03月26日讯 (浙江日报记者 李倩 方臻子)个人二手房交易营改增之后,税负怎么变?对之前的杭十条有什么影响? 因为首次涉及自然人缴纳增值税,此次营改增实施方案备受关注。3月24日财政部、国家税务总局向社会公

娱乐吧03月26日讯 (浙江日报记者 李倩 方臻子)个人二手房交易营改增之后,税负怎么变?对之前的“杭十条”有什么影响?

因为首次涉及自然人缴纳增值税,此次营改增实施方案备受关注。3月24日财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》及相关细则。政策规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

“也就是说,二手房交易延续原营业税优惠政策,税率设计遵循了与营业税税负平移的原则。”国税部门税务专家表示,个人买卖二手房税收优惠等,不会因为税制转换增加税收负担。

买卖双方淡定以对

对政策的反应,二手房交易总是最为敏感直接的。

3月25日下午,在位于杭州西湖文化广场环球中心21至23层的杭州“我爱我家”总部,30个签约室里,都坐着前来签约的客户,走廊上也有零星等待的人。一间签约室里,卖家周先生与买家小李,正忙着在一堆文件上签字。对于营改增,周先生说:“总理说,所有行业税负只减不增,现在来看税率的确没有变化。”不管现在的营业税还是未来的增值税,虽说征税对象应为卖家,但按照杭州卖家要求拿“净价”的交易习惯,税负最终还是会转嫁到买家头上。而买家小李说,因为税负平移,对他买房也“没有影响”。

“税负平移”、“只减不增”,营改增细则的迅速出台,有效防止了楼市大起大落,体现了中央宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的思路。

“营改增”后如何缴税

既然叫“增值税”,为什么个人转让二手房是按照5%的征收率全额缴纳增值税,而不适用增值税抵扣税款?对于人们的疑问,税务专家表示,对自然人来说,根本没有税务登记,也就不存在增值税抵扣一说。增值税的征收对象包括一般纳税人和小规模纳税人,只有一般纳税人适用抵扣原则。“但这两类纳税人首先都是在税务部门有税务登记的,而自然人并不具备这一条件。”专家解释。同理,个人对住宅进行装修,也不能抵扣税款。

那么今后个人二手房交易,要缴多少税?

实际上,记者了解到,目前,杭州二手房交易营业税按5%收取,此外,还收取总计0.6%的城建税、教育附加税、地方附加税等附加税,附加税在营改增后会保留。同时,今年2月的营业税政策调整时,已经取消了杭州地区140平方米、其他市144平方米作为“普通住房”和“非普通住房”的区别。营改增后,此方面政策会得到延续。

在契税方面,对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。这个政策,同样排除了北上广深这4个一线城市。

另外,二手房买卖还要缴纳个人所得税(满5年且唯一住宅交易免征,其余按差额20%或总价1%收取)、印花税等,一些住宅还需要缴纳土地增值税等。

值得关注的是个人所得税。税务专家表示:“二手房转让的个人所得税,也会相应地略有变化,这部分变化税务部门仍在研究测算中。”按照中央“只减不增”的思路,今后二手房转让的个人所得税,或许还有下降空间。

实际交易税负略降

“事实上,从增值税的计算公式来看,个人交易二手房的税负还是略有下降的。”税务专家举例,营业税是价内税,一套200万元的房产按照5%的税率缴纳营业税,税金为200万×5%=10万元;而增值税是价外税,与营业税的税基不同,对应的计算公式应为200万/(1+5%)×5%,这样计算出来的税金不到10万元。

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